2026 加拿大房地产前瞻：走向理性回归与结构再平衡

全球与宏观经济格局：重新定义“中性”时代

2026 年的开启，为加拿大房地产市场写下新的篇章。这不再是 2020 年代初期那种高歌猛进的狂热周期，而是一个更理性、更克制、也更具结构性重塑意义的阶段——一个围绕“基本面价值再校准”的时代。

回顾过去一年，大温哥华与大多伦多地区（GTA）的房地产市场，持续受到省界之外力量的深刻影响。2025 年的宏观背景，被地缘政治不确定性所主导，尤其是围绕与美国贸易关系的波动。这些外部变量直接体现在债券收益率的剧烈波动与消费者信心的压制上，对整体经济形成明显拖累，也使传统预测模型失去部分参考价值。进入 2026 年，市场叙事逐渐清晰，但仍处于结构性调整阶段。

温和扩张中的再平衡

当前加拿大经济正处于温和增长区间。实际国内生产总值（GDP）预计维持在 1.1% 至 1.3% 之间。

这一相对低速增长，主要源于：

• 移民与人口流入放缓

• 国际贸易路径的持续重构

然而，在整体增速放缓的表象之下，人均 GDP 背景却在改善。这意味着，虽然“总量增长”趋缓，但家庭层面的经济健康状况正在逐步企稳，劳动力市场正朝着新的均衡状态发展。

对于房地产而言，这是一种“冷却但非衰退”的环境——需求更加理性，但并未消失。

货币政策：中性利率时代的确立

支撑这一稳定性的核心因素，是加拿大央行（Bank of Canada）的政策路径。

经历 2025 年一系列有节奏的降息后，政策利率目前稳定在 2.25% —— 这一水平处于央行定义的“中性区间”下限。这释放出一个清晰信号：

• 紧缩周期已经结束

• 但不会回到疫情时期的超低刺激利率

央行当前立场，旨在：

• 将通胀稳定在 2% 目标附近

• 让经济逐步消化过剩供给

• 避免再度引发资产泡沫

对于房地产参与者而言，资本成本的可预测性，是 2026 年最重要的利好之一。

这意味着：

• 开发融资环境更稳定

• 购房者按揭规划更具确定性

• 市场情绪更趋理性

关键宏观指标概览

通胀与债券收益率：仍需密切关注的关键机制

通胀与债券收益率之间的互动，仍是 2026 年最重要的宏观变量之一。尽管核心通胀指标已回落至约 2.5% 区间，但仍“顽固地”高于 2.0% 的整体目标水平。推动核心通胀的因素包括：

• 汽车保险费用

• 手机通信成本

• 住房相关支出

这些结构性价格压力意味着，加拿大央行在 2026 年大概率将维持观望立场，除非出现明显的经济收缩，否则不太可能进一步降息。在此背景下，五年期固定按揭利率预计将在 3.90% 至 4.40% 区间波动。

这一利率水平：

• 明显优于 2024 年 5% 以上的高位

• 为买家提供更具可行性的入市环境

• 但仍要求购房者保持审慎与合规的财务准备

市场进入的是一个“可负担性改善，但并非宽松刺激”的阶段。

大温哥华：韧性中的选择扩张

大温哥华市场进入 2026 年时，刚经历了一年极具考验的调整期。2025 年，该地区销售量创下二十余年来低位，仅略高于 35,000 套。这一阶段更准确地被定义为：“购买力与选择空间同步增加的时期。”当前市场的核心矛盾，不再是库存不足，而是劳动力市场仍在寻找新的均衡，导致买方情绪保持谨慎。

二手市场：节奏温和的修复

2026 年，大温哥华预计销售结构如下：

• 独立屋：12,000 套

• 公寓：16,000 套

• 联排：约 10,000 套

• MLS 总成交量：38,000 套（同比增长约 8%）

这一增长建立在两个基础之上：

1. 库存水平恢复正常

2. 利率环境趋于稳定

2025 年库存达到十年来高位，为 2026 年买家提供了前所未有的议价空间。

买方当前处于一个相对罕见的“杠杆期”：

• 选择面广

• 审慎尽调空间充足

• 议价能力增强

然而，成交量回升并不等同于价格反弹。

价格走势：供需失衡的延续影响

2026 年，温哥华基准价格预计仍将面临温和下行压力：

• 独立屋：-4.7%

• 公寓：-4.4%

• 整体均值：-4.5%

价格继续走软的核心原因在于：

• 创纪录的新房交付量集中入市

• 同期人口增长进入收缩阶段

供给端的阶段性释放，与需求恢复节奏不匹配，形成短期压力。

2026 年温哥华市场分项预测

独立屋的“需求真空区”

特别值得关注的是 $1.75M–$2.5M 区间的独立屋。这一价位被形容为“需求无人区”：

• 对首次购房者而言过于昂贵

• 对高净值投资者而言又缺乏顶级豪宅的稀缺性

在这一细分领域，2026 年的策略将高度依赖：

• 精准定价

• 优化呈现

• 强化市场差异化

卖方若希望在竞争激烈的二手市场中脱颖而出，必须以更专业、更克制的方式进入市场。 

新房销售与供应管道：结构性收缩的前奏

大温哥华新房市场的发展，已进入一个新的阶段——“预售”不再是主导关键词。2025 年，新房成交量跌至约 6,000 套以下，创下 15 年新低，其中真正意义上的预售项目仅占三分之一。2026 年预计将小幅回升至约 6,300 套，但主要来源并非全新项目启动，而是对已开工或已完工库存的消化。

开发商正对项目节奏进行重新校准。在高企的建筑成本与大型高层项目“可行性下降”的背景下，2026 年的新推项目将明显向小规模木结构项目与联排别墅倾斜。这一趋势也反映在开工数据上：

• 2026 年住房开工量预计下降 15%

• 总量约为 23,100 套

短期来看，这种收缩有助于市场稳定。但从中长期看，它可能在 2020 年代后期形成新的供应缺口——尤其当当前“已售未建”的项目逐步耗尽后，潜在供需失衡或再次显现。

租赁市场：供应复兴与需求降温并行

大温哥华租赁市场正在经历一次“供应复兴”，但这一供应扩张，恰逢需求趋缓。

• 2023 年专建租赁空置率：低于 1%

• 2025 年专建租赁空置率：上升至 3.7%

• 创 1990 年以来最高水平

空置率上升的原因包括：

• 2025 年创纪录的 30,000+ 套新单位交付

• 联邦政府减少非永久居民数量的政策调整

2026 年预计仍将有约 5,400 套专建租赁单位交付，为历史第二高水平。

与此同时，区域人口预计在 2026 年净减少约 10,000 人，租赁市场仍将承压。

• 区域单位面积租金预计下调最多 4.8%

对于持有投资型公寓（secondary rental stock）的业主而言，这意味着：

• 租户竞争加剧

• 续租与留租率成为核心指标

• 专业化物业管理的重要性显著提升

大多伦多地区（GTA）：双轨市场的分化格局

GTA 进入 2026 年时，呈现出明显的结构分化：

• 二手市场逐步企稳

• 新房市场仍处历史性低迷

2025 年，GTA 房屋销售同比下降 11.2%。但更值得关注的是 BILD 的数据：新房销售仅 5,314 套 —创 45 年最低纪录。

二手市场：稳定中的买方优势

2026 年，GTA 二手市场预计保持相对稳定。TRREB 预测：

• 年成交量：60,000–70,000 套

• 平均价格：100 万–103 万加元

当前市场特征可概括为：

• 选择空间增加

• 可负担性改善

• 消费者情绪仍保持谨慎

2026 年 1 月数据显示：

• 平均售价：$973,289

• 同比下降 6.5%

这一价格回落，被视为对 2022 年非理性高位的健康修正，而非市场崩盘。

目前 GTA 库存约为 5.5 个月，明确进入“买方市场”。

卖方若希望达成交易，需具备更高的定价灵活性与策略意识。

GTA 二手市场指标预测

2026 年的窗口期

对于希望“换房升级”的家庭，或首次置业者而言，2026 年提供了过去十多年少见的机会窗口。

市场中：

• 条件性报价重新出现

• 房屋检查恢复常态

• 决策基于理性与价值，而非抢购焦虑

这是一个更健康、更均衡的市场环境。

新房板块的危机：结构性收缩与未来供应断层

当二手市场逐步适应新环境之际，新建公寓板块正经历 Urbanation 所称的“史上最大修正”。2025 年，GTHA 新公寓销售连续第四年下滑，创下自 1991 年以来的最低年度销售总量。新推出项目中，仅有 22% 单位实现销售，与 2021 年高峰时期 81% 的销售率形成鲜明对比。这一停滞对区域未来供应产生深远影响。过去三年中，公寓开工量下降 88%，在建库存降至十年来低点。这一阶段被形容为“买了，但未建”的周期。其直接后果是一个可预见的“供应悬崖”：

• 2025 年竣工量：超过 29,000 套

• 2027 年预计：仅 14,000 套

• 2029 年：GTHA 几乎无新公寓交付

从投资角度看，这种供需错位构成了强有力的长期逻辑。尽管当前租金与价格处于软化阶段，但在三至四年后，若需求恢复而供应枯竭，资产价值与租金有望迎来显著反弹。2026 年的战略重点在于：在市场被普遍视为“阶段性底部”时，锁定优质资产。

人口结构再校准：联邦政策的“重新来过”

人口结构始终是房地产需求的核心引擎。而 2026 年，这一引擎正在经历关键重构。联邦政府计划将非永久居民比例从 7.6% 的高点降至 2027 年底的 5%。这意味着未来两年需净减少超过 50 万名非永久居民。对温哥华与多伦多等核心城市而言，影响立竿见影：

• 大温地区连续第二年人口负增长

• 非永久居民净流出

• 部分居民向菲沙河谷与内陆等更具可负担性的地区迁移

与此同时，永久居民目标维持在每年约 38 万人。这一结构转变带来短期租赁市场供给过剩，但长期自住需求基础依然稳固。

长期需求与“回声效应”

尽管短期人口收缩，但基本面并未被削弱。加拿大正经历历史上最大规模的代际财富转移，预计约 7,400 亿加元 将流向年轻世代。这一资本流动将成为高端与优质住宅市场的重要推动力。

与此同时，“失踪的中间阶层”正在成为需求主力：

• 30–40 岁家庭

• 60 岁以上缩居人群

他们正在从小户型投资公寓，转向：

• 联排别墅

• 中层住宅

• 具备家庭导向设计的社区产品

这意味着，重视家庭型产品与社区导向设计的开发商，将在未来十年占据优势。

inCAN 的战略视角

近年来，温哥华与多伦多常被媒体描述为“落后”于新兴区域的市场。然而，这种叙事忽略了结构性现实：

温哥华与多伦多不是趋势驱动市场，而是基本面驱动市场。

它们的价值，不来自短期动能，而来自：

• 资本深度

• 人才密度

• 基础设施成熟度

• 经济多元化

在成熟的全球门户城市中，“再校准”不是弱点，而是维持长期价值的机制。

双核心城市：一个国家增长战略

温哥华与多伦多分别承担不同但互补的国家角色：

• 温哥华：亚太门户，聚焦清洁科技、生命科学、数字媒体与先进制造

• 多伦多：金融、人工智能、医疗与高等教育核心

两地均非单一产业驱动，具备强大的适应与重构能力。

inCAN 的双市场战略优势

我们同时深耕温哥华与多伦多，并非单纯扩张，而是出于战略考量。双市场布局使我们能够：

• 分散经济周期风险

• 在两地之间共享设计与施工最佳实践

• 保持项目管道连续性

• 更早捕捉政策与资本流动变化

这种结构增强了企业在不同周期中的执行稳定性。

长期主义：超越市场叙事

房地产周期往往被情绪主导。但 inCAN 从不为头条而建。我们的理念基于三项恒定原则：

• 投资于可持续累积价值的品质

• 投资于跨代仍具相关性的地段

• 以纪律与耐心进行布局

市场波动，但基本面长存。历史反复证明，在不确定时期布局优质资产者，往往在下一轮周期中获得最大回报。

2026 投资逻辑：策略，而非投机

2026 年已不再属于“快速致富”叙事。这是一个属于“财富构建者”的市场：

• 合理价格买入优质资产

• 关注现金流稳定

• 规划长期传承

先行者优势

周期转折期往往孕育最佳机会。2026 年的市场特征是：

• 供需趋于健康

• 买家选择空间扩大

• 谈判能力回归

在 2028–2029 年供应断层出现之前，率先入场的投资者有望获得：

• 更优价格

• 更佳产品选择

• 更强长期增长潜力

尤其是优质楼花项目，买方市场环境下锁定价格，并在未来供应收缩周期中受益。

综合展望：驶向 2026

2026 年标志着加拿大房地产市场的结构性转折。这是一个奖励理性与耐心的时代。温哥华与多伦多的价值不取决于情绪，而取决于：

• 适应能力

• 经济重构能力

• 长期需求深度

对于愿意穿透噪音的投资者而言，当前环境提供了一个罕见机会：在下一轮结构性上行之前，锁定不可复制的核心资产。

inCAN 的长期承诺

无论是在温哥华西区，还是在大多地区的成长走廊，我们的目标始终如一：打造经得起时间考验的住宅——在建筑上、财务上、文化上。在一个强调即时回报的时代，我们坚持长期主义。因为品质长存。因为伟大的城市会持续成长。因为加拿大最精彩的篇章，仍在未来。